➊不動産売却のご相談は無料です
よく「不動産は一生の買い物」だと聞きます。
確かに不動産は高額な買い物である為、多くの人にとって
買い替えるというイメージが湧きにくいかもしれません。
しかし、そんなことはありません。
例えば国土交通省の土地保有移動調査結果によると、
個人で不動産を売却した件数、面積割合ともに、
法人による売却を上回っている事が公表されています。
理由は様々ですが、買い替えを目的としている人も
少なくないようです。
特に近年は土地の下落率も縮小傾向にあり首都圏の
一部エリアに限った話では、中古物件が新築物件の
価格を上回るという逆転現象まで起きています。
さらに中古物件は個人による売却の場合は消費税が
非課税となるため、自分の所有する不動産の価値を
ある程度把握し、売却を視野に新しいステップを考える
良い機会なのかもしれません。
家を売るには最初が重要になります。
不動産の売却はわからない事がたくさんあり、
不安がいっぱいかと思いますが、ヤマダ不動産 豊中店は
経験豊富なスタッフがお客様のご希望を伺った上で
ご提案させていただくので、ご安心してお任せ下さい。
➋売却物件を確認致します
売却確認の際に、現在お客様が所有されている
不動産の現状をお伺いさせていただきます。
◆ヤマダ不動産が提案する査定額に影響する10項目◆
⑴ 立地（駅距離、買い物、学校、環境）
⇒査定額に最も影響を与えるのが立地です。
1番重要なのは駅からの距離です。
特に駅徒歩7分以内の物件は根強い人気があるので、
高評価になります。
⑵階数、方角、位置
⇒階数は3階以上が有利で上に行くほど値段が上がります。
南向きの部屋は売れやすいので、高評価です。
⑶広さ、間取り、設備
⇒需要が多い広さ、間取りであれば査定額が上がります。
設備では、風呂やキッチンなどの広さとグレード、
浴室換気乾燥などの装備がチェックポイントです。
⑷築年数、構造、規模、品等
⇒築年数は、「新耐震基準」なのかどうかが重要です。
1981年6月以降に建築許可が下りた物件は『新耐震基準』
が適用されています。
それ以前の「旧耐震基準」の物件は大地震への不安や、
住宅ローンを組みにくいため評価が下がります。
ただし、「耐震補強工事」をしていれば考慮されます。
建物の構造の種類からみると、最も高評価の構造は
「鉄骨鉄筋コンクリート造」次に「鉄筋コンクリート造」
続いて「鉄骨造」という順になってます。
⑸管理状況
⇒管理人が常駐かどうか、エントランスや廊下の清掃や
メンテナンスは十分か、不要な物が放置されていないか、
ゴミ置き場の使用状況築年数が古くても、外壁塗装等の
メンテナンスが計画的に行われているか。
管理が良好であれば全体の価値が上がります。
⑹施工・販売会社
⇒大手デベロッパーが販売したマンションや、
大手施工会社の場合は売れやすい為査定額も上がります。
⑺専有部分の設備や内装の傷み
⇒ある程度築年数の古い物件では、水回りや壁紙は
リノベーションを前提に売買される為、傷みがあっても
大きな減額はありません。
ただしペットの飼育状況が悪い、ゴミが長期間放置
されているなど、リフォームしても臭いや汚れが
取れないような特殊な場合には減額されます。
⑻共有施設の充実度
⇒共有部分のセキュリティ対策として、オートロック、
監視カメラの有無がチェックされます。
宅配ボックス、ペットの足洗い場、洗車スペース等
があると、プラスポイントとなります。
⑼管理費・修繕積立金
⇒売却される専有部分について管理費や修繕積立金の
延滞はないか確認します。
滞納があっても値引きをすれば売却は可能ですが、
買い手がみつかりにくくなってしまう為、
滞納分は解消しておいた方が良いでしょう。
⑽駐車場
⇒駐車場の台数は十分で希望者が利用できるか、
平面か機械式かもポイントです。
分譲方式は専有部分の所有権と駐車場利用権がセットで
販売される為、入居者に駐車場の権利が引き継がれます。
駐車場利用権が付いている住戸は査定額が上がります。
詳細をお聞かせ下さい。(査定アップに有利になります)
➌物件調査、査定後の報告
査定方法には「机上査定」と「訪問査定」があります。
机上査定は物件を実際に見ないで査定をする方法です。
周辺の相場などを参考に、概算額を提示します。
訪問査定は現地を見た上で正確な査定額を提示します。
「査定額に影響する10項目」のうち、例えば立地、
階数、築年数などは机上査定でもわかります。
しかし10項目の大多数は実際に見ないとわかりません。
以上のことから、机上査定ではなく訪問査定でないと
精度の高い査定額は提示されません。
周辺地域での売却成約事例、
周辺地域売り出し中の物件調査、
現在の不動産市況についての調査、
これらをヤマダ不動産で行い、公的機関から発表
されている不動産価格等を参考に査定を行います。
➍媒介契約の締結
不動産を売却する場合、個人では自分で買い手を
探すことが難しく不動産会社に仲介を依頼する事が
一般的な方法です。
仲介を受けた不動産会社は、売買や仲介などの取引を
扱う法律である宅地建物取引業法によって依頼者が
不利にならない売買契約の締結を行うことが法律で
義務付けられているのです。
所有している物件をどのような条件で売却活動を行い、
成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった
内容を定めた媒介契約書を、お客様とヤマダ不動産間
で取り交わします。これを『媒介契約』といいます。
ヤマダ不動産とお客様とで媒介契約の締結を行い、
販売活動がスタートします。
お客様の不動産売却に向けヤマダ不動産が尽力致します！
※媒介契約を締結することで、依頼者と不動産会社間の
依頼関係を明確化させ、仲介業務に関するトラブルを
未然に防ぎます。
➎販売活動の開始
●国土交通大臣指定不動産流通機構(レインズ)への登録
⇒不動産広告活動の基本はレインズへの物件情報登録です
レインズに物件の情報を登録することで、他の不動産会社
などの業者に情報を見てもらえるため、より広範囲で
買い手の候補者が見つかる可能性が拡がります。
●近隣へのポスティング活動
⇒ヤマダ不動産にで作成した物件のチラシを、
物件のある地域の家のポストに配布していきます。
ポスティングは範囲や配る建物を指定できることから、
ピンポイントに情報を拡散することができます。
●当社ホームページへの掲載、
及び、住宅ポータルサイトへの登録(SUUMO、ホームズ等)
⇒ホームページやインターネットの不動産サイトなどに
物件情報を掲載します。インターネットでは積極的に
物件情報を集める人に良い情報が得られることが多い為、
前向きな買い手候補者が見つかりやすい利点があります。
●オープンハウス
⇒現地に物件を見に来てもらう為に行うイベントです。
あらかじめお客様に連絡をする必要がないため、
散歩のついでに見てもらうことも可能です。
オープンハウスの開催前は、近隣にポスティングをしたり、
看板を立てることで、より多くの人が集まるようにします。
●ヤマダ不動産の顧客に紹介
⇒ヤマダ不動産店舗前に物件の情報を貼り出したり、
ファイルにして店内で見やすくすることで、
買い手の候補者を募ります。
顧客リストを使い、物件に見合いそうな顧客に対して、
ダイレクトメールや電話にて物件情報を紹介します。
※ご成約までにかかる宣伝費、広告費については
ヤマダ不動産 豊中店にて負担致します。
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